Tranh chấp đất đai được hiểu như thế nào? Tại sao hiện nay tình trạng tranh chấp diễn ra ngày càng phổ biến hơn? Đây là những câu hỏi mà Luật Minh Khang đã nhận được trong thời gian qua. Vì vậy hãy theo dõi bài viết Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Bắc Giang của chúng tôi.

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015
• Bộ luật tố tụng dân sự 2015
• Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều Luật Đất Đai

Tranh chấp đất đai là gì?

Đất đai: Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT  quy định về khái niệm Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.

Tranh chấp đất đai:  Quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Hòa giải tranh chấp đất đai có bắt buộc không?

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015....

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Dẫn chiếu đến Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định như trên, trong tranh chấp đất đai ai là người có quyền sử dụng đất, đương sự phải gửi đơn đến Ủy ban Nhân dân cấp xã/phường để yêu cầu hòa giải ( đây là thủ tục bắt buộc ). Khi Uỷ ban Nhân dân cấp xã hòa giải không thành thì đương sự mới tiến hành lựa chọn nộp đơn khởi kiện để giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

Theo Điều 203 Luật đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

Nguyên nhân khách quan

Đất đai ngày càng trở nên có giá trị, có thể được ví như một loại hàng hóa, phát sinh lợi nhuận cao từ việc chuyển nhượng, cho thuê,… vận hành theo định luật cung cầu và mang tính giá trị cao. Tuy nhiên, nahf nước chưa có các chính sách kịp thời, phù hợp để điều chỉnh việc mua bán, chuyển nhượng nhằm điều tiết lại tình hình chung và quản lý một cách hiệu quả. Khi đất đai có giá trị cao, việc tranh chấp tăng mạnh, tâm lý của nhiều người bị ảnh hưởng và dẫn đến tình trạng đòi lại nhà, tranh chấp lối đi, hay ranh giới liền kề, người sử dụng đất tự ý sử dụng sai mục đích sử dụng đất được cấp,…

Nguyên nhân chủ quan

Trên thực tế, việc quản lý đất đai còn lỏng lẻo, nhiều chính sách, quy định chưa hướng dẫn cụ thể dẫn đến nhiều sai phạm và sản sinh nhiều sơ hở.

Nhiều tranh chấp phát sinh vì hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, cấp nhầm, cấp trùng thửa đất. Chưa thống nhất được những tài liệu chứng minh quyền sở hữu đất đai từ thời kỳ trước và thời điểm hiện nay, hồ sơ giao đất trước và nay chưa được đồng bộ. Một số văn bản pháp lý liên quan đến đất đai của từng địa phương còn chưa rõ ràng, hoặc có những chủ trương chưa phù hợp, việc thu hồi đất và bồi thường còn xảy ra nhiều bất đồng.

Có quá nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai, nhưng việc phổ biến cho người dân còn hạn chế, dẫn đến sự nhầm lẫn trong quá trình giao dịch.

Luật Minh Khang hỗ trợ các nội dung vụ việc như sau:

• Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đất đai
• Đại diện tham gia hòa giải tranh chấp đất đai
• Dịch vụ sang tên sổ đỏ
• Dịch vụ đăng ký thế chấp, xóa chấp 
• Dịch vụ chia, tách, sáp nhập sổ đỏ  
• Dịch vụ đính chính sổ đỏ
• Dịch vụ xin cấp lại sổ đỏ khi bị mất, rách nát.
• Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
• Lập vi bằng hợp đồng