Thời gian gần đây khách hàng tại Sơn La liên hệ nhờ Luật sư tư ván về việc tranh chấp đất đai tương đối nhiều, có lẽ nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, giá trị đất đang tăng lên nên mọi người có ý thức hơn về quyền sử dụng đất và giá trị của đất. Việc tranh chấp đất đai đến từ nhiều lý do khác nhau như: tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới, tranh chấp lối đi chung, tranh chấp thừa kế đất đai. Luật Minh Khang xin giới thiệu Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Sơn La như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015
• Bộ luật tố tụng dân sự 2015
• Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều Luật Đất Đai

Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó? Trong dạng tranh chấp này, thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…); tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính.

Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…

Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì? Thông thường những tranh chấp này có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Sơn La?

* Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

* Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Thẩm quyền tại tòa án như sau: Nếu xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sả (theo điều 35 BLTTDS) Nếu xác định theo sự lựa chọn của người khởi kiện thì: Nếu tranh chấp bất động sản mà BĐS ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết (điều 36 BLTTDS)

Hòa giải tranh chấp đất đai có bắt buộc không?

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015....

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Dẫn chiếu đến Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định như trên, trong tranh chấp đất đai ai là người có quyền sử dụng đất, đương sự phải gửi đơn đến Ủy ban Nhân dân cấp xã/phường để yêu cầu hòa giải ( đây là thủ tục bắt buộc ). Khi Uỷ ban Nhân dân cấp xã hòa giải không thành thì đương sự mới tiến hành lựa chọn nộp đơn khởi kiện để giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Trường hợp của bạn là đang tranh chấp về ai là người sử dụng đất nên bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất đang tranh chấp.

Các dạng tranh chấp đất ở Sơn La thường diễn ra ở các trường hợp cụ thể như sau:

• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn mua quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng thuê đất, thuê mặt bằng..
• Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất
• Tranh chấp về ranh giới, mốc giới, tranh chấp do lấn chiếm đất
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
• Tranh chấp tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản gắn liền với đất
• Tranh chấp liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư

Khi một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự dưới đây.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Lai Châu

1. Hòa giải tranh chấp đất đai.

Căn cứ Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể:

i. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đấ đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở.

ii.Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

iii. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

iv. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

v. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài Nguyên và Môi trường, Sở Tài Nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.

2.Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành. Trong trường hợp hòa giải đất đai nhưng không thành thì cần giải quyết tại Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban dân dân các cấp có thẩm quyền, điều này phụ thuộc vào đương sự cũng như điều kiện mà đương sự có để lựa chọn cách giải quyết phù hợp với luật định. Căn cứ Thẩm quyền giải quyết đã nêu ở trên, để thuân lợi hơn cho đương sự trong cách giải quyết tranh chấp, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn khác đã quy định cụ thể trình tự giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân các cấp như sau:

Trường hợp 1: Trình tự giải quyết đất đai tại tòa án: Thẩm quyền giải quyết của tòa án đối với từng vụ việc tranh chấp đất đai. Căn cứ Điểm c, Khoản 1 Điều 39 Luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Căn cứ Điểm 1, Khoản 1 Điều 40 Luật Tố tụng 2015 quy định: “Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản cần giải quyết”.

- Trình tự thủ tục:

Khi tranh chấp được hòa giải tại Ủy ban nhân dân không thành, các bên hoàn thiện hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp. Nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi đến Tòa án qua dịch vụ bưu chính: Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại tòa hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.

Nộp tạm ứng án phí (trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp) để Tòa án thụ lý vụ án: Tòa án dự tính số tiện tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Tòa án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí

Trường hợp 2: Trình tự giải quyết đất đai tại Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền:

-Thẩm quyền giải quyết: Căn cứ Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cứ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tích Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết;nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tổ tụng hành chính.”

- Trình tự thủ tục:

“1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

2. Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

3. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp. Tổ chức cuộc họp các ban, ngàng có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp, biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành, biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ quá trình giải quyết tranh chấp;

- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành

4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết đinh công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.”

Án phí giải quyết tranh chấp đất đai tại Sơn La như thế nào?

Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục II Phần A Danh mục án phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức án phí sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai được xác định như sau:

- Đối với tranh chấp đất đai không có giá ngạch: Mức án phí là 300.000 đồng; - Đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch: Mức án phí như sau:

Tên án phí	Mức thu
Từ 06 triệu đồng trở xuống	300.000 đồng
Từ trên 06 đến 400 triệu đồng	5% giá trị tài sản có tranh chấp
Từ trên 400 đến 800 triệu đồng	20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng
Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng	36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng
Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng	72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng
Từ trên 04 tỷ đồng	112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng

Lưu ý: - Tranh chấp đất đai không có giá ngạch là tranh chấp mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể. - Tranh chấp đất đai có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Luật Minh Khang hỗ trợ các nội dung vụ việc như sau:

• Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đất đai
• Đại diện tham gia hòa giải tranh chấp đất đai
• Dịch vụ sang tên sổ đỏ
• Dịch vụ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ)
• Dịch vụ đăng ký thế chấp, xóa chấp
• Dịch vụ chia, tách, sáp nhập sổ đỏ
• Dịch vụ đính chính sổ đỏ
• Dịch vụ xin cấp lại sổ đỏ khi bị mất, rách nát..
• Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
• Lập vi bằng hợp đồng mua bán chuyển nhượng