Đất đai thường có giá trị rất lớn do đó mà không ít trường hợp nhiều vụ việc tranh chấp đã diễn ra trong thời gian gần đây. Tranh chấp thường thể hiện dưới dạng: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp về chia thừa kế đất, tranh chấp mốc giới ... Do đó mà rất nhiều khách hàng đã tìm tới sự hỗ trợ từ các Luật sư. Để giúp khách hàng có cái nhìn rõ hơn về quy trình giải quyết tranh chấp đất đai. Qua bài viết dưới đây Luật Minh Khang xin giới thiệu Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Dương như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015
• Bộ luật tố tụng dân sự 2015
• Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều Luật Đất Đai
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

Tranh chấp đất đai được hiểu như thế nào?

Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay. Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến.

Giải quyết tranh chấp đất đai ở đâu?

Hòa giải tại UBND cấp xã

Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã: - Trong 45 ngày từ ngày nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND xã phải lập Hội đồng hòa giải (gồm: đại diện UBND, Mặt trận Tổ quốc và các thành viên khác của mặt trận) để tổ chức thực hiện hòa giải. - Kết quả hòa giải phải được thể hiện bằng biên bản có chữ kí xác nhận của Hội đồng hòa giải và các bên đương sự. - Hệ thống Tòa án nhân dân và UBND từ cấp huyện trở lên không có quyền thụ lý, nhận đơn để giải quyết tranh chấp nếu tranh chấp đó chưa được tổ chức hòa giải tại UBND cấp xã.

• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. + Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Nếu tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành thì căn cứ theo quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các đương sự có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân

Để khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án và được Tòa án thụ lý giải quyết thì các đương sự phải thỏa mãn 2 điều kiện. + Thứ nhất: đương sự phải thuộc trường hợp mà Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. + Thứ hai: vụ việc đã qua hòa giải tại UBND cấp xã trong những trường hợp pháp luật quy định. Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án được thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự. Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Toà án có thẩm quyền. Đất đai là một loại bất động sản nên Toà án có thẩm quyền giải quyết là Toà án nơi có bất động sản.

Giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện trở lên

Để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện trở lên cần đáp ứng các điều kiện sau: + Thứ nhất: các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. + Thứ hai, tranh chấp đã qua hòa giải tại UBND cấp xã. Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp đất đai

Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Thời hạn chuẩn bị xét xử tại Tòa án

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp đất đai là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.

Thời hạn này có thể được gia hạn thêm trong trường hợp vụ tranh chấp có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả khảng, trở ngại khách quan. Thời gian gia hạn không được quá 02 tháng.

Thu thập chứng cứ

Đối với các vụ tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng thì chứng cứ là một trong những yếu tố có giá trị quan trọng trong việc quyết định bên nào sẽ giành lợi thế.

Chứng cứ trong vụ việc dân sự được quy định tại Điều 93 Bộ luật Tố dụng dân sự 2015. Trong đó, chứng cứ cần phải có các thuộc tính sau:

- Tính khách quan (có thật);

- Tính liên quan đến tình tiết vụ án;

- Tính hợp pháp.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Dương

* Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

* Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Thẩm quyền tại tòa án như sau:

Nếu xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sả (theo điều 35 BLTTDS)

Nếu xác định theo sự lựa chọn của người khởi kiện thì: Nếu tranh chấp bất động sản mà BĐS ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết (điều 36 BLTTDS)

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnh

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

(Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm:

- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

- Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương;

- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

(Điều 90 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Quy trình giải quyết vụ tranh chấp đất đai tại Hải Dương

Bước 1: Thụ lý vụ án

Tòa án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định sau đây:

• Thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Yêu cầu bổ sung đơn khởi kiện nếu thấy đơn khởi kiện không đúng, đủ

Bước 2: Hòa giải vụ án dân sự

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa, trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Bước 4: Mở phiên tòa xét xử

Phiên tòa phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.

 Án phí giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Dương

Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục II Phần A Danh mục án phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức án phí sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai được xác định như sau:

- Đối với tranh chấp đất đai không có giá ngạch: Mức án phí là 300.000 đồng;

- Đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch: Mức án phí như sau:

Lưu ý:

- Tranh chấp đất đai không có giá ngạch là tranh chấp mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

- Tranh chấp đất đai có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Luật Minh Khang hỗ trợ các nội dung vụ việc như sau:

• Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đất đai
• Đại diện tham gia hòa giải tranh chấp đất đai
• Dịch vụ sang tên sổ đỏ
• Dịch vụ đăng ký thế chấp, xóa chấp
• Dịch vụ xin cấp lại sổ đỏ khi bị mất, rách nát..
• Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
• Lập vi bằng hợp đồng mua bán chuyển nhượng