Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai là câu hỏi mà Luật Minh Khang nhận được từ rất nhiều khách hàng. Vậy thế nào là tranh chấp đất đai? giải quyết tranh chấp đất đai thế nào? tranh chấp đất đai giải quyết có lâu không? Hãy cùng với Luật Minh Khang tìm hiểu qua bài viết Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Nghệ An

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015
• Bộ luật tố tụng dân sự 2015
• Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều Luật Đất Đai

Hòa giải tranh chấp đất đai có bắt buộc không?

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015....

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Dẫn chiếu đến Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định như trên, trong tranh chấp đất đai ai là người có quyền sử dụng đất, đương sự phải gửi đơn đến Ủy ban Nhân dân cấp xã/phường để yêu cầu hòa giải ( đây là thủ tục bắt buộc ). Khi Uỷ ban Nhân dân cấp xã hòa giải không thành thì đương sự mới tiến hành lựa chọn nộp đơn khởi kiện để giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Giải quyết tranh chấp đất đai ở đâu?

Hòa giải tại UBND cấp xã

Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã: - Trong 45 ngày từ ngày nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND xã phải lập Hội đồng hòa giải (gồm: đại diện UBND, Mặt trận Tổ quốc và các thành viên khác của mặt trận) để tổ chức thực hiện hòa giải. - Kết quả hòa giải phải được thể hiện bằng biên bản có chữ kí xác nhận của Hội đồng hòa giải và các bên đương sự. - Hệ thống Tòa án nhân dân và UBND từ cấp huyện trở lên không có quyền thụ lý, nhận đơn để giải quyết tranh chấp nếu tranh chấp đó chưa được tổ chức hòa giải tại UBND cấp xã.

• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. + Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Nếu tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành thì căn cứ theo quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các đương sự có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân

Để khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án và được Tòa án thụ lý giải quyết thì các đương sự phải thỏa mãn 2 điều kiện. + Thứ nhất: đương sự phải thuộc trường hợp mà Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. + Thứ hai: vụ việc đã qua hòa giải tại UBND cấp xã trong những trường hợp pháp luật quy định. Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án được thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự. Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Toà án có thẩm quyền. Đất đai là một loại bất động sản nên Toà án có thẩm quyền giải quyết là Toà án nơi có bất động sản.

Giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện trở lên

Để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện trở lên cần đáp ứng các điều kiện sau: + Thứ nhất: các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. + Thứ hai, tranh chấp đã qua hòa giải tại UBND cấp xã. Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnh

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
• Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương;
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Hồ sơ khởi kiện tại TAND

Người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu (Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015);
• Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp;
• Giấy tờ của người khởi kiện: CMND hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng và giấy tờ chứng minh nơi cư trú

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Nghệ An

Khi một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự dưới đây.

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.

- Biên bản hòa giải có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (bản sao công chứng)

- Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

- Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

- Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

- Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

- Nếu hồ sơ đủ:

+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.

+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.

+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.

Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

- Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng - Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

- Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

- Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

Tuy nhiên, trên thực tế giải quyết Luật sư Luật Minh Khang nhận thấy đa phần các vụ án tranh chấp đất đai thường kéo dài do nhiều yếu tố khác nhau.

Án phí giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục II Phần A Danh mục án phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức án phí sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai được xác định như sau:

- Đối với tranh chấp đất đai không có giá ngạch: Mức án phí là 300.000 đồng;

- Đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch: Mức án phí như sau:

Lưu ý:

- Tranh chấp đất đai không có giá ngạch là tranh chấp mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

- Tranh chấp đất đai có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Luật Minh Khang hỗ trợ các nội dung vụ việc như sau:

• Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đất đai
• Đại diện tham gia hòa giải tranh chấp đất đai
• Dịch vụ sang tên sổ đỏ
• Dịch vụ đăng ký thế chấp, xóa chấp 
• Dịch vụ chia, tách, sáp nhập sổ đỏ  
• Dịch vụ đính chính sổ đỏ
• Dịch vụ xin cấp lại sổ đỏ khi bị mất, rách nát.
• Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
• Lập vi bằng hợp đồng