Người xưa có câu "Tấc đất tấc vàng", do đó có thể thấy giá trị lớn của đất đai trong đời sống con người. Mỗi tấc đất đều quý giá như tấc vàng, từng phần nhỏ của mảnh đất đều đáng trân trọng. Cũng vì lẽ đó mà trong đời sống không ít những vụ tranh chấp đất đai đã và đang diễn ra. Nhằm cung cấp cho Quý độc giả cái nhìn toàn diện hơn về quy định giải quyết tranh chấp đất đai. Hãy cùng với Luật Minh Khang tìm hiểu qua bài viết Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Thái Nguyên.

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015
• Bộ luật tố tụng dân sự 2015
• Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều Luật Đất Đai

Quy định pháp luật về tranh chấp đất đai

Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay. Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Thái Nguyên

* Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

* Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Thẩm quyền tại tòa án như sau:

• Nếu xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sả (theo điều 35 BLTTDS)
• Nếu xác định theo sự lựa chọn của người khởi kiện thì: Nếu tranh chấp bất động sản mà BĐS ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết (điều 36 BLTTDS)

Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai

Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Thời hạn chuẩn bị xét xử tại Tòa án

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp đất đai là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Thời hạn này có thể được gia hạn thêm trong trường hợp vụ tranh chấp có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả khảng, trở ngại khách quan. Thời gian gia hạn không được quá 02 tháng.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Thái Nguyên

Hòa giải tranh chấp đất đai có bắt buộc không?

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015....

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Dẫn chiếu đến Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định như trên, trong tranh chấp đất đai ai là người có quyền sử dụng đất, đương sự phải gửi đơn đến Ủy ban Nhân dân cấp xã/phường để yêu cầu hòa giải ( đây là thủ tục bắt buộc ). Khi Uỷ ban Nhân dân cấp xã hòa giải không thành thì đương sự mới tiến hành lựa chọn nộp đơn khởi kiện để giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Trường hợp của bạn là đang tranh chấp về ai là người sử dụng đất nên bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất đang tranh chấp.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Thái Nguyên

1. Hòa giải tranh chấp đất đai.

Căn cứ Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể:

i. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đấ đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở.

ii.Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

iii. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

iv. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

v. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài Nguyên và Môi trường, Sở Tài Nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.

2.Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành. Trong trường hợp hòa giải đất đai nhưng không thành thì cần giải quyết tại Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban dân dân các cấp có thẩm quyền, điều này phụ thuộc vào đương sự cũng như điều kiện mà đương sự có để lựa chọn cách giải quyết phù hợp với luật định. Căn cứ Thẩm quyền giải quyết đã nêu ở trên, để thuân lợi hơn cho đương sự trong cách giải quyết tranh chấp, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn khác đã quy định cụ thể trình tự giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân các cấp như sau:

Trường hợp 1: Trình tự giải quyết đất đai tại tòa án: Thẩm quyền giải quyết của tòa án đối với từng vụ việc tranh chấp đất đai. Căn cứ Điểm c, Khoản 1 Điều 39 Luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Căn cứ Điểm 1, Khoản 1 Điều 40 Luật Tố tụng 2015 quy định: “Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản cần giải quyết”.

- Trình tự thủ tục:

Khi tranh chấp được hòa giải tại Ủy ban nhân dân không thành, các bên hoàn thiện hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp. Nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi đến Tòa án qua dịch vụ bưu chính: Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại tòa hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.

Nộp tạm ứng án phí (trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp) để Tòa án thụ lý vụ án: Tòa án dự tính số tiện tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Tòa án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí

Trường hợp 2: Trình tự giải quyết đất đai tại Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền:

-Thẩm quyền giải quyết: Căn cứ Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cứ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tích Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết;nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tổ tụng hành chính.”

- Trình tự thủ tục:

“1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

2. Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

3. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp. Tổ chức cuộc họp các ban, ngàng có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp, biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành, biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ quá trình giải quyết tranh chấp;

- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành

4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết đinh công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.”

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.

- Biên bản hòa giải có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (bản sao công chứng)

- Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

- Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

- Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

- Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

- Nếu hồ sơ đủ:

+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.

+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.

+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.

Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

- Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng - Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

- Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

- Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

Tuy nhiên, trên thực tế giải quyết Luật sư Luật Minh Khang nhận thấy đa phần các vụ án tranh chấp đất đai thường kéo dài do nhiều yếu tố khác nhau.

Luật Minh Khang hỗ trợ các nội dung vụ việc như sau:

• Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đất đai
• Đại diện tham gia hòa giải tranh chấp đất đai
• Dịch vụ sang tên sổ đỏ
• Dịch vụ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ)
• Dịch vụ đăng ký thế chấp, xóa chấp
• Dịch vụ chia, tách, sáp nhập sổ đỏ
• Dịch vụ đính chính sổ đỏ
• Dịch vụ xin cấp lại sổ đỏ khi bị mất, rách nát..
• Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
• Lập vi bằng hợp đồng mua bán chuyển nhượng